Location : comment fixer le montant d’un loyer ?

On peut fixer le prix d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire en toute liberté sauf dans les zones dites tendues et qui sont 28 agglomérations de métropole, de multiples et récentes contraintes limitent cette liberté. Mais il reste à voir comment déterminer le loyer de sa location si le propriétaire est libre de le faire ?

Comment fixer son loyer ?

Si le propriétaire est libre de fixer le loyer, pour éviter les dérives, il doit se référer aux prix du marché c’est-à-dire le bien qui s’apparentent au sien en termes d’emplacement, de superficie, de style et d’équipements. D’autres caractéristiques entrent en ligne de compte  aussi comme :

  • les loyers en location dotés de meubles
  • l’étage et la présence d’un ascenseur dans l’immeuble, la présence d’un gardien ; etc.
  • l’état général du logement, le niveau de performance énergétique (l’indication du résultat du DPE doit être obligatoirement mentionnée dans l’annonce de location) ;

En consultant observatoires on peut avoir une idée sur les prix du marché notamment les observatoires locaux par exemple l’immobilier à Colombes sinon le propriétaire peut s’adresser à l’ADIL.

Le prix moyen d’une location

Le prix moyen au m², à la location, est de 17 € pour un studio, 12 € pour un deux pièces, 11 € pour un trois pièces, 10 € pour une maison de 4 pièces et 9,5 € pour un cinq pièces et plus.

Des régions comme l’Île de France ou la Côte d’Azur par exemple ont un prix moyen du m² plus élevé. A Paris, le m² se loue en moyenne à 34 € pour les studios, plus de 30 % sont actuellement loués à plus de 40 € le m². Il existe aussi des sites spécialisés qui nous offre des estimations immobilières gratuites ou on peut se fier à des agences spécialisées, agence à Paris, agence immobilière à Colombes.

Lois qui encadrent le loyer

Si le propriétaire bénéficie d’un dispositif fiscal, le loyer est encadré. En effet montant du loyer peut être encadré lorsque le logement est inscrit dans des dispositions légales du type loi Scellier, loi Alur, la loi Pinel ou encore le dispositif Borloo.

La loi Alur, elle concerne 28 zones françaises (agglomérations de plus de 50 000 habitants) où le marché locatif est tendu (difficile d’accès). Loyer est fixé par le préfet et le contrat de bail est fondé sur un modèle type.

La loi Scellier elle se rattache à la réduction d’impôt qui dépend d’un loyer plafonné ainsi que les revenus du locataire. Vous pouvez bénéficier de la disposition Scellier selon la date de votre investissement immobilier ainsi que la zone géographique où il a été réalisé.

La loi Pinel elle est conçue pour les investissements immobiliers réalisés entre 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. On applique une réduction d’impôt lorsque les loyers sont plafonnés. Le propriétaire est tenu de louer son bien pendant six ou neuf ans. Le logement doit être loué nu et le locataire est censé faire de ce logement sa résidence principale.

La loi Borloo

Pour la location vide à usage de résidence principale et avec le respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire, on  peut bénéficier d’une déduction forfaitaire spécifique sur les loyers de 30, 60, voire 70 % !